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房屋買賣簽多份合同引糾紛
 

近日,佛岡法院審結一起矛盾糾結的不動產買賣合同案件。買方與賣方為買賣某不動產簽訂3份合同和1份《協議》,后雙方因履行合同及《協議》產生糾紛,訴至佛岡縣人民法院(以下簡稱“佛岡法院”)。

  令人奇怪的是3份合同(編號兩份5號和一份10號)落款日期相同,但約定不同的首付款,《協議》又約定各付各稅,與合同矛盾。那么到底按哪個合同履行,《協議》又是否有效?在這些問題上買賣雙方各執一詞,互不相讓。不止于此,買方鄭某德起訴中稱對方延遲交房6天,存在違約;賣方鄭某明針鋒相對提出反訴,認為對方遲交首付款13天,也是違約。雙方要求對方承擔違約責任,按日支付違約金。到底孰是孰非,案件撲朔迷離。

  法院審理認為,買賣雙方在不動產登記中心存檔的買賣合同沒有編號,交易過程的首付款是30萬元,銀行按揭貸款是45萬元,從而完成購房事宜,此金額與10號合同一致,由此判斷雙方履行的是10號合同,而非5號合同。

  按照10號合同,首付款于2017年11月25日前交付,交房時間為收齊全部房款時。買方于2017年10月13日交10萬定金,到2017年11月25日仍未交足首付款30萬,此時賣方未按合同約定沒收定金及計付違約金,到2017年12月8日買方交齊首付款時,賣方出具收據接受,并于同一天與買方再簽訂《房地產買賣合同》交不動產登記中心存檔辦理相關事宜,且這份合同中載明2017年12月8日前支付首付款,稅費按規定由雙方各自負責,于2018年5月9日再收銀行按揭購房款45萬,此時已收齊全部款項,買賣行為已完成,而后已將房屋鎖匙交付買方。對整個過程,是雙方對超期交付首付款的默認,交易微調的默契,是賣方對遲交首付款的接受、準許,買賣交易、交接完成后如果再以此為由追究遲交首付款的違約責任,依情理難以服人。因此,買方遲交首付款的行為在本案的具體情況下不算違約。賣方于2018年5月9日收齊全款后,應當交付房屋給買方,而無證據證實買方同意延期交房,賣方于2018年5月15日才交鎖匙,遲了6天,屬于違約,應當承擔違約責任。

  關于房屋稅費各自負擔的《協議》有效性問題,法院認為該協議明確以更改合同具體條款為目的而簽訂,雙方簽訂的所有房屋買賣合同中均未提及該協議,因此可理解為該協議獨立于房屋買賣合同,屬于有效協議,是解決房屋過戶稅費的依據。

  綜合以上情況,法院認為買方遲交首付款不屬于違約,而賣方遲交房屋屬于違約,依法應當承擔逾期交房的違約責任。此外,賣方應按《協議》約定承擔己方稅費,遂依法作出判決。判決后,雙方均未上訴,本案判決已發生法律效力。

 
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